Achat immobilier à Singapour - règles et assistance juridique

Les personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier à Singapour doivent connaître la législation applicable avant d’engager le processus d’achat. La législation singapourienne limite, dans une certaine mesure, l’achat de biens immobiliers par des personnes étrangères, en vertu du Residential Property Act de 1973.

Les étrangers peuvent néanmoins acheter un bien immobilier à Singapour, mais une autorisation des autorités locales est parfois nécessaire ; notre cabinet d’avocats à Singapour peut vous informer sur les biens disponibles à l’achat pour les personnes physiques ou les sociétés étrangères.

En bref
Types de biens que les étrangers peuvent acheter	L’achat d’un bien immobilier à Singapour obéit à un système plus complexe que dans d’autres pays, car les étrangers ne peuvent pas acheter certains types de logements. Actuellement, les étrangers peuvent acheter : – des appartements privés ; – des condominiums ; – des biens avec terrain (landed properties), uniquement avec l’autorisation du gouvernement ; – des executive condominiums, uniquement si le bien a plus de 10 ans.
Représentation juridique obligatoire (OUI/NON)	Non
Principales missions juridiques des avocats en droit immobilier	Un avocat spécialisé en droit immobilier aide ses clients à préparer les documents de vente, sert d’intermédiaire dans la procédure de vente et assiste les étrangers dans l’obtention des autorisations nécessaires à l’achat.
Due diligence (OUI/NON)	Oui
Documents nécessaires à l’achat du bien	Les documents varient selon le type de bien que vous souhaitez acheter. Il vous faut un contrat de vente valable, la preuve que vous disposez des ressources financières pour acheter le bien et des pièces d’identité (carte d’identité, titre de séjour, acte de mariage – certains biens ne peuvent être achetés que par des couples mariés), ainsi que l’autorisation du gouvernement (nécessaire pour les non-résidents).
Principales taxes immobilières	Pour acheter un bien immobilier à Singapour, les étrangers doivent payer les taxes suivantes : – le Buyer’s Stamp Duty (BSD), droit de timbre perçu à des taux progressifs selon le prix de vente ; – le BSD varie de 1 % à 6 % pour les biens résidentiels et de 1 % à 5 % pour les biens non résidentiels (biens vendus à d’autres fins que la résidence à long terme) ; – les étrangers (y compris les étrangers résidents permanents à Singapour) doivent payer l’Additional BSD, qui varie de 5 % à 65 % selon le nombre de biens détenus et la qualité du propriétaire.
Parties intervenant dans la vente/l’achat d’un bien	Cela dépend de la situation de l’étranger (non-résident, résident) et du type de bien. Peuvent intervenir : – le vendeur ; – l’acheteur ; – l’avocat ; – le notaire ; – le Housing & Development Board (HDB) – pour les logements publics (non accessibles aux étrangers, bien que des exceptions soient prévues dans certaines situations) ; – la Land Dealings Approval Unit – qui accorde l’autorisation pour certains types de biens achetés par des étrangers.
Honoraires des notaires/avocats (le cas échéant)	Certificat notarié – 75 S$, frais d’authentification – 80 S$, signature de la procuration – de 40 S$ à 80 S$, etc. Les honoraires d’avocat peuvent s’élever à environ 2 000 S$, mais ils varient selon les services et le bien à acheter.
Loi régissant l’immobilier et les ventes immobilières à Singapour	Le Residential Property Act 1976
Conditions d’achat pour les ressortissants de l’UE	Il n’existe pas de procédure spécifique pour l’achat d’un bien immobilier à Singapour par des ressortissants de l’UE.
Conditions d’achat pour les ressortissants hors UE	Les ressortissants de l’UE et hors UE doivent suivre les mêmes règles pour l’achat de biens, car Singapour ne fait pas de distinction entre ces 2 catégories de citoyens.
Documents nécessaires à l’achat d’un bien commercial/industriel	Contrat de vente, pièces d’identité (pour les personnes physiques), documents sociaux (si l’acheteur est une personne morale), documents attestant des ressources financières nécessaires, documents de prêt (pour ceux qui ont demandé un prêt bancaire pour l’achat).
Institutions intervenant dans l’enregistrement du nouveau propriétaire	Singapore Land Registry
Clauses obligatoires d’un contrat de vente immobilière	Les parties (le vendeur et l’acheteur), le prix, les conditions convenues par les parties, le délai dans lequel ces conditions doivent être remplies, les conditions de remise du bien à l’acheteur, les questions relatives au titre de propriété, la résiliation du contrat, les dispositions relatives à la vente d’un bien à un étranger.
Types de contrats immobiliers à signer à Singapour	– Agreement for the Sale and Purchase of Private Residential Property (contrat de vente d’un bien résidentiel privé) ; – Option to Purchase (option d’achat, pour réserver un bien mis en vente) – ce document est signé pour les logements HDB et les biens privés ; – les mêmes types de documents sont utilisés pour la vente de biens commerciaux.

Types de biens immobiliers à Singapour

La législation singapourienne sur le logement répartit les biens dans les catégories suivantes :

les logements publics, que les personnes étrangères ne peuvent pas acheter ;
les logements résidentiels privés, que les étrangers peuvent détenir sous certaines conditions ;
les executive condominiums, accessibles aux étrangers 10 ans après leur achèvement.

Le Residential Property Act, adopté en 1973, a été mis en œuvre pour donner aux citoyens singapouriens la possibilité d’acheter leur propre logement ; la loi prévoit que les sociétés étrangères et les personnes ayant obtenu la résidence permanente peuvent également acheter des biens immobiliers ici.

En 2005, la loi a été modifiée pour permettre aux étrangers d’acheter des biens dans des immeubles autres que des condominiums de moins de 6 étages, sans autorisation supplémentaire. En règle générale, les étrangers peuvent acheter un bien immobilier à Singapour tant qu’il s’agit d’un bien sans terrain (non-landed) ; nos avocats à Singapour peuvent vous en dire plus à ce sujet.

La procédure d’achat d’un bien immobilier à Singapour

Lorsque vous avez trouvé un appartement que vous souhaitez acheter, contactez le vendeur ou l’agence immobilière qui le représente. Il est recommandé de vous faire représenter par un avocat tout au long de cette procédure ; l’avocat préparera le document « Option to Purchase » (option d’achat), qui oblige l’acheteur à verser 1 % du prix de vente du bien.

Ce document prévoit que l’acheteur versera jusqu’à 10 % du prix de vente à une date convenue entre les deux parties. Les taxes suivantes s’appliquent lors de la vente d’un bien immobilier :

si vous souhaitez acheter un bien immobilier à Singapour à usage résidentiel, vous n’avez pas à payer la taxe sur la valeur ajoutée (appelée goods and services tax, actuellement au taux de 9 %) – cette taxe s’applique à la vente/location de biens non résidentiels, selon l’Inland Revenue Authority ;
le droit de timbre, de 1 % à 6 % selon le prix de vente du bien ;
les frais juridiques, à hauteur de 0,3 % du prix de vente du bien ;
l’agent immobilier perçoit 1 % du prix de vente ;
lors du transfert de propriété, des frais d’enregistrement doivent être payés (68,30 $ pour le transfert).

Quand est-il conseillé d’acheter un bien immobilier à Singapour ?

En tant qu’étranger, il est conseillé d’acheter un bien immobilier à Singapour lorsque vous prévoyez de vous y installer à long terme ou de façon permanente. Singapour applique ses propres politiques d’immigration, qui limitent dans une certaine mesure l’accès des étrangers au marché local.

Nous parlons ici des personnes qui viennent à long terme, car celles qui arrivent à Singapour pour une période limitée, à des fins touristiques, peuvent facilement obtenir les autorisations nécessaires. Si vous prévoyez de vous installer ici à long terme, nous vous invitons donc à vous adresser à nos avocats en immigration à Singapour pour un conseil juridique approfondi sur les formalités à respecter.

Sachez que, même si vous avez la résidence permanente à Singapour, il vous sera plus compliqué d’acheter un bien immobilier qu’aux citoyens singapouriens. Si cette règle n’existe pas dans la plupart des pays, où aucune distinction n’est faite à cet égard entre citoyens et résidents permanents, elle s’applique bien à Singapour.

Selon la règle singapourienne, les résidents permanents restent considérés comme des étrangers, puisqu’ils ne sont pas citoyens. Leur droit d’acheter un bien immobilier est donc limité à certains égards. Par exemple, comme indiqué plus haut, les étrangers ne peuvent pas acheter de logements publics. Dans la vidéo ci-dessous, découvrez quelques étapes pour acheter un bien immobilier à Singapour :

Ils ont toutefois certains droits en matière de logement public : ils peuvent acheter des logements de revente de ce type. Il faut cependant noter que l’étranger résident permanent à Singapour ne dispose de ce droit que si l’achat est fait avec un autre résident permanent à Singapour ou un citoyen singapourien.

Cela signifie que la personne ne peut pas être seule propriétaire si le bien proposé est un logement public. Les particuliers peuvent néanmoins acheter leur propre logement (en tant que propriétaires uniques) s’ils trouvent des biens disponibles à la vente parmi les executive condominiums privatisés construits depuis plus de 10 ans.

Les règles, réglementations et restrictions sont nombreuses ; nous vous conseillons donc de vous adresser à nos avocats si vous souhaitez acheter un bien immobilier à Singapour. Nos avocats à Singapour peuvent vous présenter les options qui s’offrent à vous selon votre statut de résidence, votre situation matrimoniale et d’autres éléments importants en la matière.

Par exemple, pour certains types de biens, aucune formalité particulière n’est nécessaire : il suffit de demander l’achat du bien et de fournir les documents requis pour ce type de bien ; dans d’autres cas, une autorisation est nécessaire.

Demander l’autorisation d’achat d’un bien immobilier à Singapour

L’autorisation d’achat immobilier est obligatoire pour certaines catégories de biens ; cette règle ne s’applique qu’aux étrangers, les citoyens singapouriens n’ayant pas besoin d’obtenir d’autorisation d’achat. Pour une large catégorie de biens, vous devez obtenir l’autorisation de la Land Dealings Approval Unit.

L’autorisation est accordée au cas par cas, sans règle précise à suivre, et dans la plupart des cas les étrangers l’obtiennent s’ils peuvent démontrer leur contribution à la société singapourienne.

Dans ces conditions, nous vous conseillons de demander l’assistance juridique de notre équipe d’avocats à Singapour. Pour acheter un bien immobilier à Singapour, vous aurez besoin d’une autorisation pour les biens suivants :

maison individuelle ;
bungalow ;
maison en rangée (terrace house) ;
maison jumelée ;
terrain nu à usage exclusivement résidentiel ;
maison avec terrain en copropriété (strata landed house).

Pour plus d’informations sur l’achat d’un bien immobilier à Singapour, veuillez contacter notre cabinet d’avocats singapourien pour une assistance juridique. Notre équipe peut aussi vous aider à créer une LLP à Singapour.

Par ailleurs, si vous avez besoin de services de plomberie professionnels pour votre nouveau bien, nous pouvons vous recommander notre entreprise de plomberie partenaire.